الأثر المترتب على نكول البائع بتسجيل العقار وفق القانون المدني وقرارات مجلس قيادة الثورة المنحل

                                                                      د. علاء كاظم حسين المرشدي

   بادئ ذي بدأ ، أن التصرفات التي تنشأ على العقار تعد من التصرفات الشكلية ، التي لا تنعقد ولا ترتب أثراً إلا إذ استوفت الشكل الذي نص عليه القانون وهو التسجيل في دائرة التسجيل العقار وفق ما نصت عليه المواد ( 2و3 ) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لستة 1971 ، والمواد ( 90 / 91 ، و 508 ) من القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 .

    أن قيام البائع ببيع عقاره الى المشتري لا يعني أن ملكية ذلك العقار قد انتقلت الى المشتري و أن قام المشتري بتسليم الثمن المتفق عليه واستلام العقار ، وبهذا الشأن قد يخل البائع بالتزامه بنقل ملكية ذلك العقار إلى المشتري عن طريق التسجيل في دائرة التسجيل العقار ، وبهذا الشأن قد يخل البائع بذلك الالتزام وينكل عن إكمال تلك الإجراءات ، وبهذا الخصوص نجد أن المشرع قد رتب أثراً على ذلك الاخلال ورسم المخاصمة القضائية وفق التفصيل الآتي :-

اولاً / الموقف وفق نصوص القانون المدني :- نصت المادة ( 1127 ) على أنه (( التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أُشترطت التعويض في التعهد أم لم يشترط )) . يتضح لنا أن أمام المشتري دعويين يمكن له أقامتها ، أولهما دعوى التعويض عن الأضرار التي اصابته نتيجة ذلك الاخلال ، وثانيهما دعوى إعادة الحال ، يطالب فيها باسترداد ما تم دفعه من ثمن إلى المشتري .

ثانياً / موقف المشرع وفق قرار مجلس قيادة الثورة المنحل رقم 1198 لسنة 1977 :– أنطلق المشرع العراقي من فكرة أن العقارات تتضمن مال مستثمر و أنها متعرضة الى التقلبات في الأسعار بمرور الزمن ، و أن التصرفات التي تُجرى عليها يجب أن تخضع لتنظيم قانوني يضمن حقوق الأطراف المتعاقدة ، ويؤدي الى المحافظة عـــــلى مبدأ استقرار المعاملات في التصرفات القانونية ، و أن بقاء الحــــال وفــــــق تنظيم المادة ( 1127 ) من القانون المدني قد لا يؤدي الى تحقيق ذلك ، هذا مما دفعه الى تغيير المخاصمة القضائية فيما يخص العقارات التي تسجل في دائرة التسجيل العقاري والتابعة لحدود أمانة بغداد وبلديات المحافظات ، و اعطى للمشتري أن يقيم الدعاوى الآتية :-

أ – دعوى التمليك :- منــح المشرع المشتري أن يُقيم دعـــوى التمليك وذلك بالمطالبة بالــــزام البائع بإكمال إجراءات التسجيل فـي دائرة التسجيل العقاري ، وذلك بعــــد تـــوافر شرطين علــــــــى سبيل التدرج لا الجمع ، وهما :-

• ان يكون العقار مشيداً وسكن المشتري فيه سكناً متزامناً .

• إلا يكون العقار غير مُشيداً ، بشرط أن يُقيم فيه المشتري مُشيدات مُعتبرة .

ب- دعوى فرق البدلين :- للمشتري أن يُقيم دعوى فرق البدين يطالب فيها ببدل العقار ، وذلك بأن يُقيم العقار عند البيع وعند النكول ، وما يكون من فرق بين القيمتين يستحقها المشتري ، وذلك :-

• اذا كان العقار مُشيداً ، إلا أن المشتري لم يسكن فيه سكناً متزامناً .

• إذا لم يكن العقار مُشيداً ، إلا أن المشتري لم يقم بإنشاء مُشيدات مُعتبرة فيه .

ج- دعوى إعادة الحال :- هي دعوى يُقيمها المشتري يطالب فيها باسترداد ما تم دفعه من ثمن إلى المشتري ، مع الأخذ بلطف النظر ، أن هذه الدعوى تقام بالإضافة الى دعوى فرق البدلين فقط ، مع ملاحظة ، أنه حتى يحق للمشتري إقامة دعوى فرق البدلين كان لزاماً عليه أن يُقيمها أولاً ثم يُقيم دعوى إعادة الحال ، أما أذا أقام الأخيرة ، فهذا يعني أنه قد أسقط حقه في دعوى فرق البدلين .